kenh bong da truc tiepĐất chưa được cấp sổ đỏ có mua bán được không?

Đất chưa có sổ đỏ có mua, bán được không?

Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện các kenh bong da truc tiep chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho kenh bong da truc tiep sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng kenh bong da truc tiep sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho kenh bong da truc tiep sử dụng đất:

Điều kiện thực hiện các kenh bong da truc tiep chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho kenh bong da truc tiep sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng kenh bong da truc tiep sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho kenh bong da truc tiep sử dụng đất

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các kenh bong da truc tiep chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho kenh bong da truc tiep sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng kenh bong da truc tiep sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận kenh bong da truc tiep sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận kenh bong da truc tiep sở hữu nhà ở và kenh bong da truc tiep sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận kenh bong da truc tiep sử dụng đất, kenh bong da truc tiep sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận kenh bong da truc tiep sử dụng đất, kenh bong da truc tiep sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế kenh bong da truc tiep sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho kenh bong da truc tiep sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm kenh bong da truc tiep, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) kenh bong da truc tiep sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) kenh bong da truc tiep sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật."

Và theo điểm a Khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:

Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận kenh bong da truc tiep sử dụng đất hoặc đang có kenh bong da truc tiep sử dụng đất

"4. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận kenh bong da truc tiep sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận kenh bong da truc tiep sử dụng đất, Giấy chứng nhận kenh bong da truc tiep sở hữu nhà ở và kenh bong da truc tiep sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận kenh bong da truc tiep sử dụng đất, kenh bong da truc tiep sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận kenh bong da truc tiep sử dụng đất, kenh bong da truc tiep sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận kenh bong da truc tiep sử dụng đất, kenh bong da truc tiep sở hữu tài sản gắn liền với đất thìđược thực hiện chuyển nhượng kenh bong da truc tiep sử dụng đất,cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng kenh bong da truc tiep sử dụng đấtđể thực hiện dự án;"

Theo quy định, thì việc chuyển nhượng kenh bong da truc tiep sử dụng đất (thực tế gọi là bán đất) phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng kenh bong da truc tiep sử dụng đất được thực hiện khi đáp ứng đủ 05 điều kiện cơ bản nhất sau đây:

(1) Phải có Giấy chứng nhận kenh bong da truc tiep sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ), trừ trường hợp thừa kế kenh bong da truc tiep sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho kenh bong da truc tiep sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm kenh bong da truc tiep, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3) kenh bong da truc tiep sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất;

(5) kenh bong da truc tiep sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, có thể thấy đất phải có sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được thực hiện các kenh bong da truc tiep chuyển nhượng kenh bong da truc tiep sử dụng đất. Do đó, nếu đất chưa có sổ đỏ thì người sử dụng đất không thể thực hiện việc mua, bán đất cho người khác.

Tuy nhiên trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp sổ đỏ nhưng có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì có thể chuyển nhượng kenh bong da truc tiep sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Mua bán đất chưa có sổ đỏ có bị phạt không?

Căn cứ Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định chuyển kenh bong da truc tiep, cho thuê, thế chấp bằng kenh bong da truc tiep sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai:

Chuyển kenh bong da truc tiep, cho thuê, thế chấp bằng kenh bong da truc tiep sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai

"3. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng kenh bong da truc tiep sử dụng đất không đủ điều kiện thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai."

Theo quy định trên, trường hợp mua bán đất chưa được cấp sổ đỏ (thỏa mãn các điều kiện còn lại) thì có thể bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị.

Buộc bên chuyển nhượng phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi chuyển kenh bong da truc tiep sử dụng đất không đủ điều kiện trong thời gian vi phạm; số lợi bất hợp pháp được xác định trong trường hợp này.

Mức phạt trên áp dụng đối với cá nhân. Nếu tổ chức có cùng hành vi vi phạm thì tại Điều 6 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định mức phạt tiền bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.

Những rủi ro khi mua đất không có Sổ đỏ

Đất chưa được cấp giấy chứng nhận kenh bong da truc tiep sử dụng đất mà điều kiện chuyển nhượng kenh bong da truc tiep sử dụng đất là phải được cấp giấy chứng nhận kenh bong da truc tiep sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý việc mua đất không có Giấy chứng nhận kenh bong da truc tiep sở hữu đất sẽ có một số hạn chế, rủi ro như sau:

- Hợp đồng mua bán không được công chứng.

- Khó khăn xác minh nguồn gốc đất.

- Không được thế chấp để vay vốn ngân hàng.

- Khó bán lại vì những rủi ro pháp lý.

Ngoài ra khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt.

Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi mua bán đất chưa có sổ đỏ là bao lâu?

Theo Điều 4 Nghị định 91/2019/NĐ-CP có quy định cụ thể như sau:

Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính

"1. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm.

2. Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được quy định như sau:

a) Đối với hành vi vi phạm hành chính đã kết thúc quy định tại khoản 3 Điều này thì thời hiệu được tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm;

b) Đối với hành vi vi phạm hành chính đang được thực hiện quy định tại khoản 4 Điều này thì thời hiệu được tính từ thời điểm người có thẩm kenh bong da truc tiep thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm;"

Như vậy, theo quy định nêu trên thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm.

Do đó, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi mua bán đất chưa có sổ đỏ là 2 năm.

Như vậy, có thể khẳng định giao dịch mua bán đất không có Sổ đỏ không được coi là hợp pháp. Chính vì vậy nên các giao dịch này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro không thể lường trước được. Do đó, khi chọn mua nhà đất, cần chọn các sản phẩm có pháp lý rõ ràng để tránh những điều đáng tiếc xảy ra.

• Tham khảo thêm

  Nhiều loại đất không có giấy tờ sẽ được cấp sổ đỏ từ 1/8

  

Link nội dung:/dat-chua-duoc-cap-so-do-co-mua-ban-duoc-khong-179240829104050535.htm